Respuesta corta: con un crédito hipotecario la vivienda queda a tu nombre desde el primer día y el banco tiene una hipoteca como garantía. Con un leasing habitacional el banco es el dueño durante todo el contrato, vos pagás un canon mensual por usarla y al final ejercés una opción de compra para que pase a tu nombre. Por norma, el crédito financia hasta el 70% del valor (80% en vivienda de interés social), mientras que en leasing algunos bancos financian más: Bancolombia, por ejemplo, anuncia hasta el 80% o el 90%. Elegí hipotecario si querés ser dueño ya y tener más libertad para vender o arrendar; elegí leasing si tenés poca cuota inicial y podés pagar el canon.
Acá comparamos los dos productos punto por punto: cuota inicial, dueño del inmueble, beneficio tributario, inversión y qué pasa si querés vender antes de terminar. Normas verificadas en sus textos oficiales al 26 de octubre de 2026.
¿Qué es el leasing habitacional?
Es un contrato de leasing financiero en el que un banco o una compañía de financiamiento compra la vivienda que elegiste y te entrega su tenencia a cambio de un canon periódico, durante un plazo pactado. Al vencerse el plazo, la vivienda vuelve al banco o se transfiere a vos si ejercés la opción de adquisición y pagás su valor. Así lo definen los artículos 2.28.1.1.2 y 2.28.1.1.3 del Decreto 2555 de 2010.
Hay dos modalidades:
- Leasing habitacional para vivienda familiar: el inmueble se destina exclusivamente a la habitación de tu núcleo familiar y vos tenés que vivir en él (art. 2.28.1.2.1, literal a). Hace parte del sistema de financiación de vivienda de largo plazo de la Ley 546 de 1999.
- Leasing habitacional para vivienda no familiar: se rige por lo que pacten las partes en el contrato (art. 2.28.1.1.3). Es la modalidad que los bancos ofrecen para segunda vivienda; Bancolombia, por ejemplo, permite subarrendarla con su autorización previa.
¿Qué es el crédito hipotecario de vivienda?
Es un préstamo de largo plazo para comprar vivienda nueva o usada, en el que vos figurás como propietario y el inmueble queda hipotecado a favor del banco hasta que pagués la última cuota. Según el artículo 17 de la Ley 546 de 1999, estos créditos tienen un plazo de entre 5 y 30 años, deben estar garantizados con hipoteca de primer grado sobre la vivienda financiada y se pueden prepagar total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad.
Leasing habitacional o crédito hipotecario: diferencias clave
Aspecto | Crédito hipotecario | Leasing habitacional |
|---|---|---|
¿Quién es el dueño? | Vos, con hipoteca a favor del banco | El banco, hasta que ejercés la opción de compra (Decreto 2555, art. 2.28.1.3.1) |
Financiación máxima | 70% del valor; 80% en VIS (Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1) | La que fije cada banco; Bancolombia anuncia hasta 80%, o 90% para clientes preferenciales |
Límite de la primera cuota | 40% de los ingresos familiares | 40% de los ingresos familiares en leasing para vivienda familiar |
Pago mensual | Cuota de capital e intereses | Canon mensual, más la opción de compra al final |
Pagos anticipados | Sin penalidad (Ley 546, art. 17 num. 8) | Cánones extraordinarios que bajan el canon, el plazo o la opción de compra (Decreto 2555, art. 2.28.1.2.3) |
Escrituras | Una escritura de compraventa e hipoteca al inicio | Una al inicio, a nombre del banco, y otra cuando la vivienda pasa a tu nombre |
Deducción de intereses en renta | Sí, hasta 1.200 UVT al año | Sí, hasta el mismo tope, cuando se trata como arrendamiento financiero |
¿Cuánta cuota inicial pide cada uno?
Para el crédito hipotecario, el artículo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015, en la versión del Decreto 583 de 2025, fija que se puede financiar hasta el 70% del valor del inmueble, o hasta el 80% si es vivienda de interés social (VIS). Eso significa una cuota inicial mínima del 30%, o del 20% en VIS.
Ese límite de monto está escrito para los créditos. El mismo artículo extiende al leasing para vivienda familiar solo dos reglas: el límite de la primera cuota y los seguros. Por eso, en leasing el porcentaje lo define cada entidad. En su comparador de productos de vivienda, Bancolombia anuncia hasta el 80% del valor en leasing habitacional no familiar, y el 90% para clientes preferenciales o plus, frente al 70% (80% en VIS) del crédito hipotecario. Las condiciones cambian entre bancos, así que pedí la tuya por escrito.
En los dos casos, desde el Decreto 583 de 2025 la primera cuota no puede pasar del 40% de los ingresos familiares, ya sea vivienda VIS o no VIS. Además, por el parágrafo que la Ley 2434 de 2024 le añadió al artículo 23 de la Ley 546, los bancos pueden ofrecerte incluir los gastos de escrituración, impuestos y registro dentro de la financiación, tanto en crédito como en leasing, como lo explica la DIAN en el Concepto 3591 de 2025.
¿El leasing habitacional da beneficio tributario?
Sí, el mismo que el crédito. El artículo 119 del Estatuto Tributario permite deducir de la renta los intereses pagados por préstamos para adquirir la vivienda del contribuyente, hasta 1.200 UVT al año. El artículo 1.2.1.18.50 del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el Decreto 1435 de 2020, aclara que en el leasing habitacional tratado como arrendamiento financiero el locatario puede deducir la parte de intereses o corrección monetaria que pagó en el año, hasta ese mismo tope.
Con la UVT de 2026, fijada en $52.374 por la Resolución DIAN 000238 de 2025, el tope anual equivale a $62.848.800. Esa deducción va en la cédula general de la declaración y cuenta dentro del límite conjunto de rentas exentas y deducciones (DIAN, Concepto 3591 de 2025). Tu contador puede decirte cuánto te aplica en tu caso.
¿Sirve el leasing para un inmueble de inversión?
Depende de la modalidad. El leasing para vivienda familiar no sirve para arrendar, porque la norma obliga al locatario a habitar el inmueble (Decreto 2555, art. 2.28.1.2.1). El leasing no familiar sí se puede usar para segunda vivienda, pero vas a depender del contrato: en Bancolombia, por ejemplo, necesitás autorización previa del banco para subarrendar.
Con un crédito hipotecario la vivienda es tuya, así que podés arrendarla sin pedirle permiso al banco. Si estás pensando en comprar para rentar, mirá antes cuánto renta un inmueble a largo plazo en Cali según la zona. Tené en cuenta que la deducción del artículo 119 es para la vivienda del contribuyente; si el inmueble es de inversión, confirmá con tu contador qué tratamiento tributario aplica.
¿Qué pasa si querés vender antes de terminar de pagar?
Con crédito hipotecario
Como sos el dueño, podés vender cuando querás. Con el dinero de la venta pagás el saldo, porque el crédito se puede prepagar sin penalidad (Ley 546, art. 17 num. 8), y luego se cancela la hipoteca, que la misma ley trata como un acto sin cuantía para efectos notariales y de registro (art. 23). También podés pasar el crédito a otro banco: la entidad debe autorizar la cesión en máximo 10 días hábiles después de que entregués la oferta vinculante del nuevo acreedor (art. 24).
Con leasing habitacional
No podés vender directamente, porque la vivienda es del banco. En el leasing para vivienda familiar, el Decreto 2555 te da estas salidas:
- Ceder el contrato a otra persona, con autorización expresa y escrita del banco, que antes estudia al nuevo locatario (art. 2.28.1.2.1, literal e).
- Ceder a un tercero tu derecho a la opción de compra, que solo produce efectos cuando el banco lo acepta (literal g).
- Ejercer la opción de compra de forma anticipada, si el contrato lo permite y en las condiciones que pacte (art. 2.28.1.3.2).
- Terminar el contrato de mutuo acuerdo: el banco vende el inmueble y te devuelve lo que corresponda después de descontar sus costos, el capital pendiente y el valor de la opción, dentro de los 30 días siguientes a la venta (art. 2.28.1.2.4).
- Llevar el contrato a otro banco: desde el Decreto 977 de 2026, que añadió el literal l al artículo 2.28.1.2.1, el locatario puede portar el contrato de leasing habitacional a otra entidad autorizada.
¿Quién figura como dueño durante el leasing?
El banco. El artículo 2.28.1.3.1 del Decreto 2555 de 2010 dice que el inmueble entregado en leasing habitacional debe ser de propiedad de la entidad autorizada durante todo el contrato, y que el dominio pasa al locatario cuando este ejerce la opción de adquisición, paga su valor y se hace la tradición. Mientras tanto, los gastos del inmueble corren por tu cuenta: Bancolombia, por ejemplo, indica que el cliente asume todos los gastos asociados a la vivienda y que la opción de compra se pacta desde el inicio por entre el 1% y el 20% del valor financiado. Por norma, en el leasing para vivienda familiar esa opción no puede superar el 30% del valor comercial del inmueble al firmar el contrato (art. 2.28.1.2.1, literal d).
¿Cuál conviene más?
No hay una respuesta única, pero estas reglas ayudan a decidir:
- Tenés el 30% ahorrado y querés escrituras a tu nombre: crédito hipotecario.
- Tenés buenos ingresos pero poca cuota inicial: leasing, si tu banco financia más del 70% y el canon cabe en tu presupuesto.
- Querés arrendar el inmueble o venderlo en pocos años: crédito hipotecario, porque no dependés de autorizaciones del banco.
- Te importa el beneficio tributario: es el mismo en ambos, con un tope de 1.200 UVT al año.
En ambos casos compará la tasa, el costo total con seguros, los gastos de escrituración y las condiciones de salida antes de firmar. Si vas a comprar vivienda usada, revisá también nuestro artículo sobre tasas de interés y vivienda usada.
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Información general, no constituye asesoría legal, financiera ni tributaria. Para tu caso concreto consultá a tu banco, un abogado o un contador. Normas y valores verificados en los textos oficiales del Decreto 2555 de 2010 (normograma MinTIC), la Ley 546 de 1999 (normograma de Colpensiones), el Decreto 583 de 2025 (Minvivienda) y la DIAN, y condiciones de Bancolombia según su sitio web, al 26 de octubre de 2026.