La rentabilidad bruta por arriendo en Cali se mueve entre el 5% y el 8% anual sobre el valor del inmueble, dependiendo de la zona y el tipo de propiedad — y puede llegar al 10-14% anual en segmentos específicos como amoblados para ejecutivos. No existe un estudio público con cifras exactas barrio por barrio en Cali, así que en vez de inventarte una tabla de porcentajes por zona, esto es lo que sí determina si una propiedad renta mejor o peor, y cómo calcularlo para la tuya.
Qué mueve la rentabilidad, en realidad
No es la zona por sí sola — es la demanda constante de arriendo en esa zona. Un apartaestudio cerca de una universidad o un corredor empresarial se arrienda de nuevo en días cuando queda vacío; una casa familiar grande en una zona residencial consolidada puede tardar meses en encontrar el inquilino correcto. Eso, más que el precio del metro cuadrado, es lo que define la rentabilidad real.
Zonas con alta rotación de arriendo
Granada, El Ingenio y Chipichape combinan cercanía a universidades y oficinas con alta densidad de arrendatarios jóvenes y profesionales — apartaestudios y apartamentos pequeños en estos sectores suelen tener mayor rentabilidad por arriendo que propiedades de mayor valor en otras zonas, precisamente porque la demanda nunca se detiene.
Zonas familiares y residenciales consolidadas
Ciudad Jardín, Valle del Lili, Pance y sectores similares tienen menor rotación de inquilinos, pero eso no es necesariamente malo: son zonas con inquilinos más estables (familias, contratos largos), menor riesgo de vacancia prolongada una vez arrendadas, y valorización del inmueble más consistente en el tiempo.
El caso de los amoblados y el co-living
Los proyectos de co-living y apartamentos amoblados para ejecutivos pueden alcanzar rentabilidades del 10% al 14% anual — pero exigen más: rotación constante de huéspedes, gestión activa, y mantenimiento del inmueble a un estándar más alto que un arriendo tradicional. Es más rentable, pero es un negocio distinto, no un arriendo pasivo.
Cómo calcular la rentabilidad de tu propiedad
La fórmula base es simple: (canon mensual × 12) ÷ valor del inmueble × 100. Por ejemplo, un inmueble de $400 millones que se arrienda en $2.400.000 mensuales da una rentabilidad bruta del 7,2% anual. Esa es la rentabilidad bruta — no descuenta administración, impuesto predial, ni vacancia entre inquilinos, que en la práctica bajan el número real entre 1 y 2 puntos porcentuales.
El límite legal que no podés pasar por alto
La Ley 820 de 2003 fija el canon máximo de arriendo en el 1% del valor comercial del inmueble mensual. Antes de proyectar una rentabilidad alta, confirmá que el canon que estás calculando esté dentro de ese límite — cobrar por encima no es solo una mala práctica, es ilegal.
Cómo te acompaña Propertia Realty
Nuestro Análisis Comparativo de Mercado (ACM) incluye proyección de rentabilidad por arriendo basada en propiedades comparables reales en tu zona — no en promedios genéricos de ciudad.