Respuesta corta: el proceso de restitución de inmueble arrendado es la demanda que presenta el arrendador ante un juez civil para que el inquilino devuelva el inmueble, por ejemplo cuando no paga el canon. Lo regula el artículo 384 del Código General del Proceso: si la única causal es la mora, se tramita en única instancia y el inquilino no es escuchado hasta que consigne lo que debe. El dueño nunca puede sacarlo por su cuenta: el desalojo lo ordena y lo hace cumplir un juez.
Acá te explicamos, paso a paso, qué hacer cuando tu inquilino no paga, qué necesitás para demandar, cuándo hace falta abogado, cómo cobrar lo adeudado y qué pasa con el codeudor. Normas verificadas en fuentes oficiales al 24 de octubre de 2026.
¿Qué es el proceso de restitución de inmueble arrendado?
Es un proceso judicial verbal en el que el arrendador pide que se declare terminado el contrato y se le devuelva el inmueble. Sirve para vivienda, locales y oficinas, y también para recuperar bienes subarrendados o entregados en tenencia (CGP, art. 385). En vivienda urbana, las causales para pedir la terminación están en el artículo 22 de la Ley 820 de 2003; la primera es “la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato”.
Otras causales del mismo artículo: no pagar servicios públicos hasta causar su corte, no pagar la administración cuando le corresponde, subarrendar o ceder sin autorización, cambiar la destinación del inmueble, hacer obras sin permiso o violar el reglamento de propiedad horizontal.
Inquilino no paga: qué hacer, paso a paso
- Reuní las pruebas. El contrato firmado (o, si fue verbal, una confesión extraprocesal o prueba testimonial sumaria, según el numeral 1 del art. 384 del CGP), los recibos de lo pagado y la relación de cánones, servicios y cuotas de administración adeudados.
- Intentá un acuerdo por escrito. Un requerimiento o una conciliación pueden resolverlo más rápido, aunque la conciliación extrajudicial no es requisito para demandar la restitución: hoy lo dice el artículo 68 de la Ley 2220 de 2022, que permite presentar la demanda directamente ante el juez. El Ministerio de Justicia explica que igual podés intentarla si la considerás útil.
- Presentá la demanda ante el juez del lugar donde está el inmueble, que es competente de modo privativo en los procesos de restitución de tenencia (CGP, art. 28, num. 7).
- Pedí medidas cautelares si el inquilino tiene bienes. Desde la demanda podés solicitar embargos y secuestros para asegurar el pago de los cánones, prestando la caución que fije el juez (art. 384, num. 7).
- Esperá la sentencia y la entrega. Si el inquilino no se opone dentro del traslado, el juez dicta sentencia ordenando la restitución (art. 384, num. 3).
¿Qué tiene que hacer el inquilino para defenderse?
Esta es la regla que más pesa en estos procesos. Si la demanda se basa en la falta de pago de la renta, servicios o administración, el arrendatario “no será oído en el proceso” hasta que demuestre que consignó a órdenes del juzgado el total adeudado según la prueba de la demanda, o presente los recibos de pago de los tres últimos períodos. Además, durante el proceso debe seguir consignando los cánones que se causen; si no lo hace, deja de ser oído (CGP, art. 384, num. 4).
La Corte Constitucional, en la Sentencia C-106 de 2021, se estuvo a lo resuelto en fallos anteriores y declaró exequibles las expresiones demandadas de ese numeral. Pero en la Sentencia T-482 de 2020 precisó que esa carga no es exigible cuando hay serias dudas sobre la existencia del contrato de arrendamiento, alegadas oportunamente por el demandado.
¿Necesito abogado?
Depende de la cuantía. En restitución, la cuantía es el valor actual de la renta durante el término pactado inicialmente, o el de los doce meses anteriores a la demanda si el contrato es a plazo indefinido (CGP, art. 26, num. 6). Si no supera 40 salarios mínimos es de mínima cuantía (CGP, art. 25), y en esos procesos se puede litigar en causa propia sin ser abogado (Decreto 196 de 1971, art. 28). Con el salario mínimo de 2026, $1.750.905 según el Decreto 1469 de 2025, ese tope equivale a $70.036.200. Por encima de ese valor sí necesitás abogado (CGP, art. 73).
Ejemplo: un apartamento en Cali arrendado por $2.000.000 al mes con contrato de un año tiene una cuantía de $24.000.000; es de mínima cuantía y podrías demandar sin abogado, aunque para no cometer errores de forma conviene asesorarse.
¿Cuánto tarda la restitución?
No encontramos una estadística oficial de duración promedio para Cali, así que no te vamos a dar un número inventado. Lo que sí dice la ley:
- Si la causal es exclusivamente la mora, el proceso es de única instancia: no hay apelación (art. 384, num. 9).
- Salvo interrupción o suspensión, no puede pasar más de un año para dictar sentencia de primera o única instancia, contado desde la notificación del auto admisorio al demandado (CGP, art. 121).
- En este proceso son inadmisibles la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos (art. 384, num. 6), lo que evita que se alargue con trámites accesorios.
Lo que nunca debés hacer: cambiar la chapa o cortar servicios
Aunque el inquilino deba varios meses, la recuperación del inmueble pasa por un juez. El propio CGP prevé que la entrega ordenada en la sentencia la hace el juez de primera instancia (art. 308) y que puede comisionar a alcaldes y funcionarios de policía para la diligencia (art. 38). Además, la Ley 820, art. 8 obliga al arrendador a mantener los servicios y usos conexos en buen estado. Cambiar la chapa, retirar las pertenencias o hacer cortar el agua o la luz por tu cuenta te puede generar responsabilidades y debilitar tu posición en el proceso.
¿Y si el inquilino abandonó el inmueble?
Cualquiera que sea la causal, podés pedir una inspección judicial antes de la notificación o en cualquier momento del proceso. Si el juez constata que el inmueble está desocupado, abandonado o en grave deterioro, puede ordenar en esa misma diligencia la restitución provisional y entregártelo, con la condición de que no lo arriendes hasta que la sentencia quede en firme (art. 384, num. 8).
Cómo cobrar los cánones adeudados
La restitución recupera el inmueble; el dinero se cobra por vía ejecutiva. Si la sentencia condena al pago, pedís la ejecución ante el mismo juez y en el mismo expediente, sin nueva demanda (CGP, art. 306). Ojo: las medidas cautelares decretadas se levantan si no promovés esa ejecución dentro de los 30 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia (art. 384, num. 7). Además, el contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo para cobrar las sumas de dinero, y podés repetir contra el inquilino lo que pagaste de servicios o administración presentando las facturas canceladas (Ley 820, art. 14).
Cómo te ayuda Propertia
En Propertia Realty ayudamos a propietarios en Cali a arrendar con contratos bien hechos, perfiles de inquilino revisados y seguimiento de pagos, que es la mejor forma de no llegar a una restitución. Si estás pensando en invertir para arrendar, revisá nuestra guía de rentabilidad de arriendo a largo plazo en Cali por zona, lo que dice la ley sobre cuánto sube el arriendo en 2026 y la guía para comprar apartamento en Cali. También podés ver los inmuebles disponibles en nuestro catálogo.
¿Tenés un inmueble en Cali y querés arrendarlo sin dolores de cabeza, o venderlo después de recuperarlo? Escribinos por WhatsApp y te asesoramos sin compromiso.
Información general, no constituye asesoría legal. Para tu caso concreto consultá a un abogado o notario. Normas verificadas en sus fuentes oficiales (normograma de Colpensiones, Corte Constitucional, Ministerio de Justicia y Cancillería) al 24 de octubre de 2026.