Respuesta corta: en 2026 el arriendo de vivienda en Colombia puede subir como máximo 5,10%, que es la inflación (IPC) de 2025 reportada por el DANE. El aumento no llega en enero para todos: solo se puede aplicar cuando el contrato cumple 12 meses con el mismo canon, y el dueño tiene que avisarte por escrito el nuevo valor y desde cuándo rige. Además, el canon nunca puede pasar del 1% del valor comercial del inmueble.
Si sos inquilino en Cali y te llegó una carta de aumento, o si sos propietario y querés reajustar sin errores, acá tenés las reglas con la norma en la mano, un ejemplo de cálculo y lo que cambia para quienes resultaron afectados por el sismo del 10 de agosto de 2026. Cifras y normas verificadas al 19 de octubre de 2026.
¿Cuánto sube el arriendo en 2026?
El tope de 2026 es 5,10%. Sale del boletín técnico del IPC de diciembre de 2025 del DANE: "En el mes de diciembre de 2025, el IPC registró una variación de 5,10% en comparación con diciembre de 2024".
Ese porcentaje es el techo porque el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 dice que el arrendador puede incrementar el canon "hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste".
Reajuste del canon de arrendamiento es el aumento anual del precio mensual del arriendo que la ley le permite al arrendador, con un límite: el IPC del año calendario anterior. Es un máximo, no una obligación: el dueño puede subir menos o no subir nada.
Dato de contexto: en el mismo boletín del DANE, la subclase "arriendo efectivo" del IPC (lo que pagan los hogares que viven en arriendo) varió 5,31% en 2025.
¿El aumento se aplica en enero o cuando el contrato cumple un año?
Cuando el contrato cumple un año. La ley habla de "cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio" (artículo 20 de la Ley 820). Enero no tiene nada especial: lo que cambia en enero es el dato del IPC que se usa.
Qué IPC le toca a tu contrato
- El reajuste cae en 2026 (por ejemplo, firmaste el 1 de marzo de 2025): se usa el IPC de 2025, es decir, hasta 5,10%, desde el 1 de marzo de 2026.
- El reajuste cae en noviembre o diciembre de 2026: sigue siendo el IPC de 2025, hasta 5,10%.
- El reajuste cae en 2027: se usará el IPC de 2026, que el DANE publicará con el boletín de diciembre de 2026. Ese dato todavía no existe.
Si el contrato no dice nada sobre la duración, la ley lo entiende pactado por un año (artículo 5), y al vencer se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término, siempre que las partes hayan cumplido y que el arrendatario "se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley" (artículo 6).
Ejemplo: cuánto queda un arriendo de $1.800.000 con el 5,10%
La fórmula es simple: canon actual × 1,051 = canon máximo nuevo.
- Canon actual: $1.800.000.
- Aumento máximo: $1.800.000 × 5,10% = $91.800.
- Canon máximo nuevo: $1.800.000 + $91.800 = $1.891.800 al mes.
Con otros valores: un arriendo de $1.200.000 puede pasar hasta $1.261.200, y uno de $2.500.000 hasta $2.627.500. Si el arrendador propone una cifra mayor, está por encima del límite legal para vivienda.
¿Hay un tope máximo para el valor del arriendo?
Sí, y es distinto del reajuste anual. El artículo 18 de la Ley 820 de 2003 dice que el precio mensual "no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo", y que esa estimación comercial "no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente".
Cómo se calcula el tope del 1%
- Apartamento con avalúo catastral de $150 millones: para este cálculo, el valor comercial no puede tomarse por encima de $300 millones (2 × $150 millones). El canon máximo es $3.000.000.
- Si el valor comercial real del mismo apartamento es $250 millones, el tope es el 1% de esa cifra: $2.500.000.
Además, el reajuste anual solo procede "siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18" (artículo 20). Es decir, aunque el IPC permita subir 5,10%, el resultado tampoco puede pasar el tope del 1%. El avalúo catastral aparece en el recibo del impuesto predial. Si sos propietario y querés entender qué rentabilidad es realista en cada sector, mirá nuestra guía de rentabilidad de arriendo a largo plazo en Cali por zona.
¿El arrendador tiene que avisar el aumento por escrito?
Sí. El artículo 20 exige que el arrendador informe al arrendatario "el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario".
Inoponible significa que el aumento no se le puede exigir al inquilino mientras no se le haya comunicado como manda la ley. Por eso conviene revisar en el contrato la cláusula de notificaciones: el artículo 12 obliga a las partes a indicar en él la dirección donde recibirán las notificaciones.
Si pagaste el aumento sin que te avisaran
La misma norma cierra esa puerta: "El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación". Por eso, si no estás de acuerdo con el aumento, reclamá antes de pagarlo. Ojo: esa regla habla solo de la falta de aviso; un aumento por encima del tope legal es otra discusión.
¿Qué pasa si el dueño sube más que el IPC?
Ese exceso no está autorizado para vivienda urbana. Tenés varias vías:
- Reclamar ante la alcaldía. La inspección, control y vigilancia de los arrendamientos está a cargo de las alcaldías municipales (artículo 32), que conocen "las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos" (artículo 33, literal a, numeral 5).
- Terminar el contrato. El arrendatario puede pedir la terminación unilateral cuando el arrendador desconoce derechos que le reconoce la ley (artículo 24, numeral 3).
- Negociar. Muchas veces basta con mostrarle al arrendador el artículo 20 y el dato del DANE. Dejá todo por escrito.
¿Puedo negarme al aumento y quedarme en el inmueble?
Si el aumento es legal (no supera el 5,10%, respeta el tope del 1% y te lo notificaron bien), negarte tiene riesgo. La prórroga del contrato depende de que el arrendatario "se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley" (artículo 6), y no pagar "las rentas y reajustes" es causal para que el arrendador pida terminar el contrato (artículo 22, numeral 1).
Si no estás de acuerdo, la salida ordenada es negociar o entregar el inmueble: podés terminar el contrato al vencimiento del término inicial o de una prórroga, sin indemnización, con aviso escrito enviado a través del servicio postal autorizado con al menos tres meses de anticipación (artículo 24, numeral 5).
¿El IPC también limita el aumento de un local comercial?
No de la misma forma. La Ley 820 regula solo los contratos de inmuebles urbanos destinados a vivienda (artículo 1). Los locales, oficinas y bodegas se rigen por el Código de Comercio y por lo que diga el contrato, así que el reajuste es el que hayan pactado las partes.
Lo que sí protege el Código de Comercio es la permanencia del comerciante: quien ha ocupado el local "no menos de dos años consecutivos" con el mismo establecimiento tiene derecho a la renovación del contrato, salvo las excepciones de la ley (artículo 518 del Código de Comercio). Si al renovar no hay acuerdo, incluido el precio, las diferencias "se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos" (artículo 519). Estas reglas no se pueden desconocer por contrato (artículo 524).
¿Hay alguna medida especial en Cali por el sismo de agosto?
Sí, pero no es general. El Decreto Legislativo 1423 de 2026, expedido el 17 de septiembre de 2026, adoptó medidas transitorias de arrendamiento por el sismo del 10 de agosto. Rige desde el día siguiente a su publicación en el Diario Oficial y sus medidas de arrendamiento duran seis meses desde su entrada en vigor (artículo 13).
A quién aplica
Solo en los municipios del ámbito territorial de la emergencia declarada por el Decreto 1261 de 2026 (que incluye al Valle del Cauca entre los departamentos afectados) y "única y exclusivamente" a personas cuya afectación directa por el sismo haya sido acreditada por las autoridades del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres (artículo 2). No se aplica "de manera generalizada" a todos los contratos de un municipio por estar en la declaratoria. La Presidencia de la República lo resumió en el mismo sentido.
Qué cambia para el reajuste
- Se aplaza el reajuste anual de los cánones de vivienda y locales comerciales de los inmuebles afectados que deba hacerse efectivo durante esos seis meses (artículo 4).
- Terminado el aplazamiento, el valor no cobrado se divide en cuotas iguales entre los cánones que falten del contrato, sin intereses de mora ni sanciones (artículo 4, parágrafo 1).
- No se pueden aplicar dos reajustes dentro de un mismo periodo de 12 meses (artículo 4, parágrafo 2).
- En nuevos contratos de vivienda sobre inmuebles que ya se arrendaban antes del sismo, el canon no puede superar el último canon cobrado antes del sismo, incrementado solo hasta el IPC del año anterior (artículo 8).
El decreto también prevé la prórroga de seis meses de contratos que vencen entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026, a pedido del arrendatario afectado (artículo 5), y la suspensión temporal de desalojos (artículo 3), con excepciones. Para entender el panorama completo, leé nuestro análisis del impacto del terremoto en el mercado inmobiliario de Cali y la guía de créditos de vivienda para damnificados.
Checklist para inquilinos y propietarios
- Ubicá la fecha de inicio del contrato y la del último reajuste: ahí se cumple el año.
- Calculá el máximo: canon actual × 1,051 (si el reajuste cae en 2026).
- Verificá el tope del 1% con el avalúo catastral del predial.
- Propietario: enviá el aviso a través del servicio postal autorizado o por el medio de notificación pactado en el contrato, con el valor y la fecha.
- Inquilino: si te llegó un aumento mayor al permitido, respondé por escrito citando el artículo 20 de la Ley 820 y, si no hay acuerdo, acudí a la alcaldía.
- Si el inmueble o vos resultaron afectados por el sismo, revisá si tu afectación está acreditada antes de aplicar o pagar un reajuste.
Si estás pensando en dejar de pagar arriendo y comprar, nuestra guía para comprar apartamento en Cali en 2026 te explica el proceso paso a paso.
Cómo te ayuda Propertia Realty
En Propertia acompañamos a propietarios e inquilinos en Cali:
- Te ayudamos a fijar un canon realista y dentro de la ley para tu inmueble.
- Si querés invertir para arrendar, te mostramos opciones con buen potencial de renta en nuestro catálogo de propiedades en Cali.
- Si estás buscando dónde vivir, te ayudamos a comparar entre seguir en arriendo o comprar.
¿Te llegó un aumento de arriendo y no sabés si es legal, o querés reajustar el canon de tu inmueble sin errores? Escribinos por WhatsApp y lo revisamos juntos, sin compromiso.
Información general, no constituye asesoría legal. Para tu caso concreto consulta a un abogado o notario. IPC y normas verificados en sus fuentes oficiales al 19 de octubre de 2026.