El terremoto M7.4 del 10 de agosto de 2026, con epicentro en San José del Palmar (Chocó), no fue solo una tragedia humanitaria: fue un choque directo a la oferta de vivienda en Cali. Según el Reporte Oficial de la Alcaldía de Cali #011 (15 de agosto), la ciudad registra 1.925 edificaciones con daño estructural y 534 con orden de evacuación. De las 144 edificaciones priorizadas ya evaluadas, el 83% resultó no habitable. Eso es oferta de vivienda que sale del mercado de un día para otro, en una ciudad que ya tenía déficit habitacional antes del sismo.
El golpe a la oferta: no es solo lo que colapsó
46 edificaciones tuvieron colapso total y 35 colapso parcial en Cali. Pero el número que más debería preocupar a compradores e inversionistas es otro: 1.925 con daño estructural. Son inmuebles que technically siguen en pie, pero cuyo valor y habitabilidad quedan en entredicho hasta una evaluación técnica formal — un proceso que, con 3.256 evaluaciones RUFE pendientes o en curso, va a tomar meses, no semanas.
Para quien está comprando hoy en Cali, esto cambia la pregunta de fondo: ya no es solo "¿me gusta la propiedad?", es "¿tiene evaluación estructural post-sismo verificable?".
Un sector constructor que llega descapitalizado
Camacol estima que la reconstrucción tomará hasta 4 años — el doble de los 24 meses que manejaban los primeros cálculos optimistas. La razón no es solo logística: el sector que tiene que ejecutar esa reconstrucción llega debilitado. En los últimos 4 años, 400 empresas constructoras salieron del negocio de vivienda, y más de la mitad de las que quedan operan con márgenes por debajo del 2,5%.
Esto importa para el mercado porque la reconstrucción no va a competir en igualdad de condiciones con la demanda represada. Menos oferta constructora + más demanda de reposición = presión al alza en costos de construcción nueva, al menos en el mediano plazo.
La brecha de financiación: $20 billones y dos mecanismos en juego
BTG Pactual estimó el costo de atención inicial en $20 billones de pesos, cerca del 1% del PIB nacional. Dos mecanismos están sobre la mesa para cerrar esa brecha:
Plan Milagro de Reconstrucción: tres etapas (atención inmediata, vivienda nueva o reubicación, suelo seguro con norma sismorresistente), financiado por el Fondo Milagro, con "Casa Milagro" como reemplazo de "Mi Casa Ya".
Obras por Impuestos (OxI): permite pagar hasta el 50% del impuesto de renta ejecutando obras. El cupo 2026 es de $1,145 billones, pero hoy está restringido a municipios ZOMAC/PDET — la Federación Colombiana de Municipios ya pidió levantar esa restricción para zonas damnificadas.
Ninguno de los dos, por sí solo, cierra los $20 billones. Son aceleradores de ejecución, no una solución de financiamiento completa — vale la pena seguir de cerca si el gobierno flexibiliza el acceso a OxI en las próximas semanas.
El otro frente: presión sobre arriendos
Con miles de familias desplazadas de vivienda no habitable, la presión cayó sobre el mercado de arriendo — y ya se confirmaron casos de arriendo duplicado en apenas 4 días. El alcalde Jorge Iván Ospina pidió congelar arriendos en la ciudad. La referencia legal es clara: la Ley 820 de 2003 fija el canon máximo en 1% del valor comercial del inmueble. Eso convierte cualquier arriendo por encima de ese tope en algo verificable, no solo en una sospecha.
Qué significa esto para los próximos 24 meses
La lectura de mercado, con la evidencia disponible hoy: oferta reducida por daño estructural, un sector constructor sin capital para responder rápido, un mecanismo de financiamiento aún incompleto, y una demanda de arriendo bajo presión real. Eso no es un mercado que se autorregula solo — es un mercado que premia la información verificada por encima del optimismo.
Si estás evaluando comprar, arrendar o invertir en Cali en este momento, la pregunta que importa es la misma en los tres casos: ¿la información que tenés sobre esa propiedad está verificada post-sismo, o es la misma ficha de antes del 10 de agosto?