¿Quién paga los gastos de notaría al comprar vivienda?

Por costumbre, comprador y vendedor pagan los derechos notariales por mitades. El artículo 1862 del Código Civil dice que las costas de la escritura de venta se dividen entre las partes, salvo que pacten otra cosa. En 2026 la notaría cobra $30.900 más el 3 por mil sobre lo que exceda de $259.300, más $5.600 por hoja, IVA del 19% y recaudos. Dejá el reparto por escrito en la promesa de compraventa.

¿Cuánto cobra la Gobernación del Valle por impuesto de registro (beneficencia)?

La Ordenanza 692 de 2025 fija el impuesto de registro del Valle del Cauca en el 1% del valor para actos entre vivos con cuantía, como una compraventa. Según el trámite oficial de la Gobernación, se suman estampillas que equivalen al 4,5% del impuesto (Prodesarrollo 2%, Procultura 1%, Pro-UCEVA 0,5% y Pro Electrificación Rural 1%) y $8.300 de sistematización. La base nunca es menor que el avalúo catastral.

¿Qué pagos le tocan solo al comprador y cuáles al vendedor?

Al vendedor persona natural le toca la retención en la fuente del 1% del precio (artículo 398 del Estatuto Tributario) y conseguir los paz y salvos de predial y administración. Al comprador le tocan, por costumbre, el impuesto de registro de la Gobernación, los derechos de registro de la Oficina de Registro y los gastos de la hipoteca si compra con crédito. Los derechos notariales se dividen por mitades, salvo pacto distinto.

¿Los gastos cambian si compro con crédito hipotecario?

Sí. La hipoteca es un acto aparte con su propia cuantía, el valor del préstamo, así que suma derechos notariales, derechos de registro e impuesto de registro, que normalmente paga el comprador. Para crédito de vivienda individual, los derechos de registro de la hipoteca se liquidan al 70% de la tarifa ordinaria (40% en VIS no subsidiable y 10% en VIS con subsidio). El banco suele cobrar aparte el avalúo y el estudio de títulos.

Gastos de escrituración en Cali 2026: quién paga qué

Q: ¿Cuánto tarda el registro de la escritura en Cali?

La Ley 1579 de 2012 da a la Oficina de Registro un máximo de 5 días hábiles desde la radicación para inscribir la escritura, y la SNR informa una duración de referencia de 10 días. Antes, la Gobernación liquida el impuesto de registro en unos 3 días hábiles. Tenés 2 meses desde la firma para pedir el registro; después se cobran intereses de mora sobre el impuesto.

Gastos de escrituración en Cali 2026: cuánto cobran notaría, registro y Gobernación del Valle, quién paga cada uno y un ejemplo con cifras reales.

Por Gregorio Quintero · CEO & Founder, Propertia Realty · 17 de octubre de 2026

Respuesta corta: al comprar vivienda en Cali en 2026, los gastos de escrituración son cuatro pagos: los derechos notariales (3 por mil sobre el valor de la venta, más hojas e IVA), la retención en la fuente (1% del precio, si el vendedor es persona natural), el impuesto de registro de la Gobernación del Valle (1% más estampillas) y los derechos de registro de la Oficina de Registro (entre 9,11 y 13,33 por mil). Por ley y por costumbre, la notaría se paga por mitades, la retención la paga el vendedor y el impuesto y los derechos de registro los paga el comprador. En un apartamento de $350 millones, eso le suma al comprador cerca de $8,9 millones, alrededor del 2,5% del precio.

Si estás a punto de firmar, esta guía te sirve para presupuestar sin sorpresas y para negociar con claridad quién paga qué. Todas las tarifas salen de las resoluciones 2026 de la Superintendencia de Notariado y Registro y del trámite oficial de la Gobernación del Valle; donde algo depende de tu caso, te lo decimos.

¿Qué son los gastos de escrituración?

Los gastos de escrituración son los pagos obligatorios para pasar legalmente un inmueble de un dueño a otro. En Colombia, la venta de una vivienda no queda perfecta hasta que se firma la escritura pública en una notaría (artículo 1857 del Código Civil), y el comprador no queda como dueño frente a terceros hasta que esa escritura se inscribe en el folio de matrícula inmobiliaria.

Por eso los gastos se pagan en dos momentos:

En la notaría, al firmar: derechos notariales y retención en la fuente.
Para registrar, después de firmar: impuesto de registro (Gobernación del Valle) y derechos de registro (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali).

Ojo: los gastos de escrituración no incluyen la comisión inmobiliaria, el avalúo del banco ni el estudio de títulos. Esos son costos aparte.

¿Quién paga los gastos de escrituración en Cali?

El artículo 1862 del Código Civil dice: "Las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa". Sobre esa base, en Cali la costumbre es esta:

Derechos notariales: 50% el comprador y 50% el vendedor.
Retención en la fuente: 100% el vendedor, porque es un anticipo de su impuesto de renta.
Impuesto de registro y derechos de registro: el comprador, que es quien necesita el registro. La resolución de la SNR dice que los derechos de registro van "a cargo del solicitante".
Gastos de la hipoteca: el comprador, si compra con crédito.
Paz y salvo de predial y de administración: los consigue el vendedor, porque son deudas del inmueble hasta la venta.

Todo esto se puede negociar. Lo importante es dejarlo escrito en la promesa de compraventa, con una cláusula que diga quién paga cada concepto, para que nadie discuta el día de la firma.

¿Cuánto cobra la notaría en 2026?

Las notarías no fijan sus precios: los derechos notariales son iguales en todo el país y los fija la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). Para 2026 rige la Resolución RES-2026-000964-6 del 20 de enero de 2026, vigente desde el 1 de febrero. Para una compraventa (acto con cuantía):

$30.900 si el valor no pasa de $259.300.
Sobre lo que exceda de $259.300, el 3 por mil.
$5.600 por cada hoja de la escritura.
IVA del 19% sobre los derechos y las hojas.
Recaudos para la SNR y el Fondo de Notariado, según la cuantía: $28.900 hasta $100 millones, $43.700 de $100 a $300 millones y $52.700 de $300 a $500 millones.

La fórmula es: derechos notariales = $30.900 + (valor de la venta − $259.300) × 0,003. Si el precio de la escritura es menor que el avalúo catastral, la notaría liquida sobre el avalúo catastral (artículo 51 de la resolución).

Para vivienda de interés social (VIS), los derechos notariales de la compraventa y la hipoteca bajan a la mitad (artículo 31 de la resolución).

¿Cuánto es el impuesto de registro en el Valle del Cauca?

El impuesto de registro es un tributo departamental que se paga para poder inscribir la escritura. En otros departamentos le dicen "beneficencia". En el Valle del Cauca lo regula la Ordenanza 692 de 2025 (nuevo Estatuto Tributario del Valle), que fija una tarifa del 1% del valor para los actos entre vivos con cuantía, como una compraventa (resumen de Forvis Mazars).

Según el trámite oficial de la Gobernación del Valle, al impuesto se le suman:

Estampilla Prodesarrollo: 2% del impuesto.
Estampilla Procultura: 1% del impuesto.
Estampilla Pro-UCEVA: 0,5% del impuesto.
Estampilla Pro Electrificación Rural: 1% del impuesto.
Derechos de sistematización: $8.300.

En la práctica, el impuesto con estampillas queda en 1,045% del valor de la venta, más $8.300. La base nunca puede ser menor que el avalúo catastral (artículo 229 de la Ley 223 de 1995). En Cali, la notaría radica la liquidación por la plataforma de la Gobernación y el pago se hace en línea o en Banco de Occidente o Efecty.

¿Cuánto cuestan los derechos de registro en 2026?

Los derechos de registro son lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula. Para 2026 los fija la Resolución SNR RES-2026-001726-6. La tarifa por mil se aplica sobre el valor total del acto, según el rango:

Hasta $12.852.101: $53.100 fijos.
De $12.852.101 a $192.778.606: 9,11 por mil.
De $192.778.606 a $334.149.656: 11,31 por mil.
De $334.149.656 a $494.798.857: 12,60 por mil.
Más de $494.798.857: 13,33 por mil.

A ese valor se le suma un 2% por sistematización y conservación documental. Igual que en la notaría, si el precio es menor que el avalúo catastral, se liquida sobre el avalúo. La adquisición de VIS nueva paga el 50% de la tarifa, y la VIP con subsidio está exenta.

¿Qué es la retención en la fuente al vender una vivienda?

La retención en la fuente en la venta de inmuebles es un cobro del 1% del valor de la venta que la notaría le hace al vendedor persona natural cuando el inmueble es un activo fijo. Es un anticipo de su impuesto de renta o de ganancia ocasional, y debe pagarse antes de firmar la escritura (artículo 398 del Estatuto Tributario, Concepto DIAN 11625 de 2025). La paga el vendedor, no el comprador.

Si vas a vender, te puede interesar también nuestra guía para vender tu propiedad en 90 días o menos en Cali.

Ejemplo: gastos de escrituración de un apartamento de $350 millones en Cali

Supuestos (ejemplo ilustrativo, no es una liquidación oficial): apartamento usado No VIS de $350.000.000, avalúo catastral menor que el precio, escritura de 12 hojas, vendedor persona natural y compra de contado.

Notaría (se divide 50/50)

Derechos: $30.900 + ($350.000.000 − $259.300) × 0,003 = $1.080.100.
Hojas: 12 × $5.600 = $67.200.
IVA (19%): $217.987.
Recaudos SNR y Fondo: $52.700.
Total notaría: unos $1.418.000, es decir, cerca de $709.000 para cada parte.

Le toca al vendedor

Retención en la fuente: 1% × $350.000.000 = $3.500.000.
Su mitad de la notaría: unos $709.000.
Total vendedor: unos $4,2 millones.

Le toca al comprador

Impuesto de registro: 1% = $3.500.000, más estampillas (4,5% del impuesto) $157.500 y sistematización $8.300 = $3.665.800.
Derechos de registro: $350.000.000 × 12,60 por mil = $4.410.000, más 2% = $4.498.200.
Su mitad de la notaría: unos $709.000.
Total comprador: unos $8,9 millones (alrededor del 2,5% del precio).

El número de hojas cambia según la escritura, así que pedile a la notaría la liquidación exacta antes de firmar. Según la resolución de tarifas, la notaría debe exhibirla en un lugar visible y darte factura electrónica discriminada.

¿Cambian los gastos si compro con crédito hipotecario?

Sí. La hipoteca es un acto aparte, normalmente en la misma escritura, que tiene su propia cuantía (el valor del préstamo). Por eso causa sus propios derechos notariales, derechos de registro e impuesto de registro, y casi siempre los paga el comprador. Hay rebajas para vivienda:

Derechos de registro de la hipoteca: 70% de la tarifa ordinaria cuando garantiza un crédito de vivienda individual, 40% para VIS no subsidiable y 10% para VIS con subsidio (Resolución SNR RES-2026-001726-6).
Derechos notariales de la hipoteca: también se liquidan al 70% de la tarifa ordinaria para crédito de vivienda individual, según el resumen de Gerencie de la resolución notarial 2026.
Impuesto de registro de la hipoteca: se liquida sobre el valor del crédito. La tarifa general del Valle para actos entre vivos es el 1%, pero confirmá con la notaría la liquidación de la Gobernación para tu caso.

Ejemplo ilustrativo para un crédito de $245.000.000: unos $535.600 de derechos notariales antes de IVA, unos $1.978.500 de derechos de registro y, con la tarifa general del 1%, unos $2.568.600 de impuesto de registro. Además, el banco suele cobrar el avalúo y el estudio de títulos, que varían según la entidad. Si estás comparando bancos, mirá nuestra guía de tasas de interés de vivienda en 2026.

¿Cuánto tarda el registro de la escritura en Cali?

Por ley, la Oficina de Registro tiene 5 días hábiles desde la radicación para inscribir la escritura (artículo 27 de la Ley 1579 de 2012), aunque la SNR informa una duración de referencia de 10 días para el trámite. La liquidación del impuesto de registro en la Gobernación tiene un tiempo de respuesta de 3 días hábiles. Hoy la mayoría de notarías de Cali radican por la Radicación Electrónica (REL), sin que tengás que ir a la oficina.

No lo dejés pasar: tenés 2 meses desde la firma para pedir el registro. Después se cobran intereses de mora sobre el impuesto de registro (artículo 231 de la Ley 223 de 1995). Si compraste con crédito, la hipoteca solo se puede inscribir dentro de los 90 días hábiles siguientes a la firma (artículo 28 de la Ley 1579 de 2012). Cuando termine, pedí el certificado de tradición y libertad y revisá que ya aparezcás como propietario.

Checklist antes de firmar la escritura

Dejá por escrito en la promesa quién paga cada gasto.
Pedí a la notaría la liquidación con derechos, hojas, IVA y recaudos.
Verificá el avalúo catastral, porque si es mayor que el precio, los gastos se calculan sobre él.
Exigí al vendedor el paz y salvo de predial y de administración.
Si comprás con crédito, preguntá al banco cuánto suman la hipoteca, el avalúo y el estudio de títulos.
Tené listos los fondos para el impuesto y los derechos de registro, y controlá el plazo de 2 meses.

Si es tu primera compra, leé también nuestra guía para comprar apartamento en Cali en 2026. Y si estás armando tu cierre financiero, revisá qué apoyos siguen vigentes en subsidio de vivienda en Cali 2026.

Cómo te ayuda Propertia Realty

En Propertia te acompañamos hasta que la propiedad quede registrada a tu nombre:

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Revisamos contigo la promesa de compraventa, el certificado de tradición y la escritura, con acompañamiento legal.
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Información verificada al 17 de octubre de 2026. Las tarifas notariales y registrales se actualizan cada año. Confirmá siempre la liquidación final con tu notaría y con la Gobernación del Valle antes de firmar.