Respuesta corta: comprar sobre planos es separar y empezar a pagar un apartamento o una casa antes de que se construya, normalmente en la etapa de preventa. En Colombia es seguro si hacés tres cosas: pagar siempre a una fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera (nunca a la cuenta de la constructora), confirmar que el proyecto aparece con radicación de documentos ante la Alcaldía de Cali y leer qué dice el contrato sobre el punto de equilibrio, los plazos y la devolución de tu plata si el proyecto no arranca.
Si estás pensando en comprar vivienda nueva en Cali, acá te explicamos cómo funciona la preventa, cómo te protege la fiducia, qué pasa si la constructora no entrega, qué revisar antes de separar y cuándo se firma la escritura. Normas y fuentes verificadas al 23 de octubre de 2026.
¿Qué significa comprar sobre planos?
Comprar sobre planos es adquirir una vivienda que todavía no existe o que está en obra: escogés la unidad con base en los planos, el apartamento modelo y las especificaciones, separás con un primer pago y vas completando la cuota inicial por cuotas mientras el proyecto se vende y se construye. El saldo, que suele ser la mayor parte del precio, se paga al final con crédito hipotecario, leasing habitacional o recursos propios, cuando te entregan y se firma la escritura.
En la práctica pasa por tres etapas:
- Preventa: te vinculás a un encargo fiduciario y consignás tus pagos en la fiduciaria mientras el proyecto alcanza su punto de equilibrio.
- Construcción: cumplidas las condiciones, la fiduciaria gira los recursos al proyecto y firmás la promesa de compraventa con fechas de escritura y entrega.
- Escritura y entrega: pagás el saldo, se firma la escritura, se registra y recibís el inmueble con un acta de entrega.
¿Cómo te protege la fiducia en una preventa?
La fiducia inmobiliaria de preventas es un contrato en el que una sociedad fiduciaria, vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC), recibe y administra el dinero de los compradores hasta que el proyecto cumple unas condiciones mínimas para arrancar. Mientras tanto, tu plata no está en manos de la constructora.
La Circular Básica Jurídica de la SFC (Parte II, Título II, Capítulo I) exige que el contrato con el que te vinculás indique, como mínimo:
- que el proyecto cuenta con las licencias de construcción y permisos, vigentes al momento de alcanzar el punto de equilibrio o de desembolsar los recursos;
- la destinación que se le dará a tu dinero una vez se cumplan las condiciones de giro;
- las causales y los plazos de devolución de los recursos entregados a la fiduciaria;
- la identificación clara del beneficiario del negocio.
Además, antes de dejar que el constructor disponga de los recursos de los compradores, la fiduciaria debe verificar, entre otras cosas, que el lote esté adquirido sin problemas de tradición, que el punto de equilibrio no comprometa la viabilidad del proyecto, que existan fuentes de financiación y que haya pólizas que cubran los riesgos de la obra.
¿Qué es el punto de equilibrio?
El punto de equilibrio es la meta mínima de ventas (en unidades, metros cuadrados o valor) que el proyecto debe alcanzar, junto con las demás condiciones técnicas, jurídicas y financieras del contrato, para que la fiduciaria libere el dinero de los compradores. El porcentaje lo fija cada contrato: no hay una cifra única por ley, así que buscalo en el tuyo.
Ojo: la fiduciaria administra los recursos y verifica condiciones, pero no construye ni garantiza que la obra se termine. Su protección es más fuerte antes del giro que después. La SFC publicó una cartilla sobre fiducia inmobiliaria que las fiduciarias deben entregar y publicar.
¿Qué pasa si la constructora no entrega?
Depende de en qué etapa esté el proyecto:
Si no alcanzó el punto de equilibrio
Si el proyecto no cumple las condiciones de giro dentro del plazo del contrato, la fiduciaria debe devolverte lo que consignaste con sus rendimientos, en los términos y plazos que el contrato fija, descontando normalmente la comisión del fondo y los tributos aplicables. Revisá esa cláusula antes de firmar.
Si la obra ya arrancó y se retrasa o no se termina
Ya no reclamás a la fiduciaria por la devolución automática, sino a la constructora con base en la promesa de compraventa. En ese caso tenés tres vías:
- Queja ante la Secretaría de Vivienda Social y Hábitat de Cali, que inspecciona las obras de vivienda durante la construcción, antes de la entrega y hasta un año después, y recibe quejas cuando la constructora incumple lo prometido (Alcaldía de Cali).
- Denuncia o acción de protección al consumidor ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), que recuerda que los cambios en la fecha de entrega deben explicarse, justificarse y soportarse por escrito, y que las modificaciones unilaterales de la promesa están prohibidas (comunicado de la SIC).
- Demanda ante un juez civil por incumplimiento de la promesa, con asesoría de un abogado.
Que el problema no es raro lo muestra la propia SIC: entre enero de 2024 y octubre de 2025 recibió 2.818 denuncias y 3.255 demandas de consumidores contra el sector de construcción de vivienda, por publicidad engañosa, cláusulas abusivas, retrasos en la entrega, zonas comunes incompletas y fallas en la escrituración (SIC, 30 de diciembre de 2025).
¿Qué revisar de la constructora y del proyecto antes de separar?
Esta es la lista que usamos en Propertia antes de recomendarle a un cliente separar en un proyecto en Cali:
- Registro como enajenador en Cali. Solo las personas registradas ante la Secretaría de Vivienda Social y Hábitat pueden construir y vender vivienda en el Distrito. Consultá el listado de constructoras registradas.
- Radicación de documentos del proyecto. El artículo 71 de la Ley 962 de 2005 (modificado por el Decreto Ley 19 de 2012) obliga a radicar ante la Alcaldía el folio de matrícula, los modelos de contratos, el presupuesto financiero, la licencia (salvo en preventas) y, si el lote tiene hipoteca, el compromiso del banco de liberar cada unidad. La ley dice que esos documentos están "a disposición de los compradores". Cali publica los proyectos con radicación completa.
- Licencia de construcción. Pedí el número de la resolución y la curaduría que la expidió, y confirmá que corresponde al proyecto y al número de unidades.
- El contrato fiduciario. Nombre de la fiduciaria, punto de equilibrio, plazo para alcanzarlo, causales y plazo de devolución, y costos si sos vos quien desiste.
- Certificado de tradición del lote. Que esté a nombre del fideicomiso o de la constructora y sin embargos ni pleitos. Es la lógica del estudio de títulos, aplicada al lote.
- Existencia y trayectoria de la empresa. Verificá su matrícula mercantil en el RUES y visitá proyectos que ya haya entregado.
- Qué incluye de verdad la vivienda. La SIC recomienda pedir por escrito qué elementos del apartamento modelo están incluidos y cuáles son solo decoración, el tipo de parqueadero, el estrato y la fecha de entrega de las zonas comunes, sobre todo si el proyecto va por etapas.
Y una regla que no se negocia: si te piden consignar la separación o la cuota inicial en la cuenta personal de un asesor o de la constructora y no en la fiduciaria, no lo hagás.
¿Cuándo se firma la escritura?
La escritura pública de compraventa se firma cuando la vivienda está terminada y tenés listo el pago del saldo, sea con crédito aprobado o con recursos propios. Antes de eso solo firmás el encargo fiduciario y, después del punto de equilibrio, la promesa de compraventa. Según la SIC, la promesa debe indicar la fecha y hora de la firma de la escritura, la fecha de entrega y la notaría.
Para calcular cuánto vas a pagar ese día en notaría, beneficencia y registro, mirá nuestra guía de gastos de escrituración en Cali 2026. Y si vas a financiar el saldo, empezá a comparar tasas con tiempo: tasas de interés de vivienda.
¿Qué garantías tiene la vivienda nueva cuando te la entregan?
- Garantía legal del Estatuto del Consumidor: el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011 dice que, para bienes inmuebles, la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez años y los acabados por un año, contados desde la entrega.
- Amparo de perjuicios patrimoniales: el artículo 8 de la Ley 1796 de 2016 obliga al constructor o enajenador de vivienda nueva a cubrir los perjuicios si, dentro de los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación, la edificación perece o amenaza ruina por vicios de construcción, del suelo o de los materiales. Aplica a proyectos de cinco o más viviendas, y el Decreto 282 de 2019 reglamenta los mecanismos de amparo (fiducia en garantía, garantía bancaria o póliza de seguro, entre otros).
Al recibir, revisá áreas, acabados y que todo coincida con lo prometido, y firmá el acta de entrega solo cuando la vivienda esté en condiciones. Lo que encontrés pendiente, dejalo escrito en el acta.
¿Puedo ceder o vender mi apartamento antes de la entrega?
En muchos proyectos sí, pero depende del contrato. Lo que se cede antes de la escritura no es el inmueble sino tu posición en el encargo fiduciario y en la promesa de compraventa, así que suele requerir la autorización de la constructora y de la fiduciaria, y algunas cobran por el trámite o lo limitan hasta cierto avance de ventas. Buscá la cláusula de cesión antes de separar, sobre todo si estás comprando como inversión.
Ventajas y riesgos de comprar sobre planos
Ventajas
- Pagás la cuota inicial a plazos durante la obra, en lugar de reunirla de una vez.
- Podés escoger piso, vista y tipo de unidad cuando todavía hay disponibilidad.
- Recibís una vivienda nueva con garantías legales de estabilidad y acabados.
Riesgos
- Retrasos en la entrega o cambios frente a lo que viste en la sala de ventas.
- Que al final no te aprueben el crédito para el saldo: hacé una preaprobación antes de separar.
- Penalidades si desistís: la SIC exige que te informen desde el inicio los costos del desistimiento.
- Que el precio final o la valorización no sean los esperados: nadie puede garantizarte valorización.
Cómo te ayuda Propertia
En Propertia Realty te acompañamos a comprar vivienda nueva o usada en Cali con la información completa sobre la mesa:
- Revisamos contigo el registro de la constructora, la radicación del proyecto, la licencia y el contrato fiduciario antes de que separés.
- Te ayudamos a leer la promesa de compraventa y a detectar cláusulas que te dejan en desventaja.
- Te orientamos con la guía para comprar apartamento en Cali en 2026 y, si comprás VIS, con lo que hoy existe en subsidios de vivienda en Cali.
Mirá las opciones disponibles en nuestro catálogo de propiedades en Cali.
¿Estás por separar un apartamento sobre planos en Cali? Escribinos por WhatsApp y revisamos el proyecto juntos antes de que pongás un peso, sin compromiso.
Información general, no constituye asesoría legal. Para tu caso concreto consulta a un abogado o notario. Normas y fuentes verificadas en sus sitios oficiales al 23 de octubre de 2026.