Respuesta corta: el usufructo es el derecho real de usar y disfrutar un bien ajeno (vivir en una casa o cobrar su arriendo) con la obligación de conservarlo y devolverlo a su dueño. Así lo define el artículo 823 del Código Civil. Mientras dura, la propiedad queda partida en dos: el usufructuario disfruta el bien y el nudo propietario es el dueño, pero sin poder usarlo. Si no se fija un plazo, el usufructo es vitalicio y termina con la muerte del usufructuario.
Acá te explicamos qué es la nuda propiedad, qué puede y qué no puede hacer cada parte, quién paga el predial y las reparaciones, y qué pasa cuando muere el usufructuario. Normas verificadas en el texto oficial del Código Civil al 25 de octubre de 2026.
¿Qué es el usufructo?
El Código Civil, art. 823 lo define como “un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño”. En una vivienda, gozar significa vivir en ella, arrendarla y quedarse con los cánones. Lo que el usufructuario no tiene es la propiedad: no puede vender la casa como si fuera suya.
Según el art. 825, el usufructo se puede constituir por la ley, por testamento, por donación, venta u otro acto entre vivos, o por prescripción. Cuando recae sobre un inmueble y se constituye entre vivos, no vale si no se otorga por escritura pública inscrita en el registro (art. 826). Por eso aparece como una anotación en el certificado de tradición y libertad.
¿Qué es la nuda propiedad?
Es la propiedad separada del goce de la cosa. El artículo 669 del Código Civil dice que “la propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad”. El nudo propietario es el dueño que figura en el registro, pero mientras dure el usufructo no puede vivir en el inmueble ni recibir sus frutos.
El art. 824 explica la relación entre ambos: el usufructo supone dos derechos que coexisten, el del nudo propietario y el del usufructuario, y tiene una duración limitada, “al cabo de la cual pasa al nudo propietario y se consolida con la propiedad”. Cuando eso pasa, el nudo propietario queda con la propiedad plena.
¿Qué es el usufructo vitalicio?
Es el que dura toda la vida del usufructuario. El art. 829 permite constituirlo por tiempo determinado o de por vida, y aclara que si no se fija ningún plazo, se entiende constituido por toda la vida del usufructuario. Si el usufructuario es una corporación o fundación, no puede pasar de 30 años.
El caso más común en Colombia es el de padres que pasan la casa a sus hijos y se reservan el usufructo mientras vivan: los hijos quedan como nudos propietarios y los padres siguen viviendo en la casa o recibiendo su arriendo. Ese negocio concreto, la compraventa con reserva de usufructo, lo vamos a tratar en un artículo aparte.
Derechos y obligaciones del usufructuario
Lo que puede hacer
- Vivir en el inmueble o arrendarlo. Puede dar en arriendo el usufructo o cederlo, a título oneroso o gratuito, salvo que quien lo constituyó se lo haya prohibido (art. 852).
- Quedarse con los cánones. Los frutos civiles, como el arriendo, le pertenecen día por día (art. 849).
- Exigir el reembolso de obras mayores que haya pagado porque el propietario no las hizo (art. 856), y retener el inmueble hasta que se le paguen (art. 859).
Lo que le toca
- Conservar el bien y devolverlo (art. 823).
- Pagar los gastos ordinarios de conservación (art. 854) y los impuestos periódicos, como el predial, mientras dure el usufructo (art. 855).
- Responder por los daños causados por sus hechos u omisiones y avisarle al propietario de las usurpaciones (art. 861).
- Dar caución e inventario antes de recibir el bien, salvo que lo exoneren. El donante que se reserva el usufructo de lo que dona no está obligado a darla (art. 834).
Si incumple en materia grave o causa daños considerables, el propietario puede pedirle al juez que declare extinguido el usufructo (art. 868).
¿Quién paga el predial y las reparaciones?
Gasto | Quién lo paga | Norma |
|---|---|---|
Impuesto predial y demás impuestos periódicos | Usufructuario | CC, art. 855 |
Mantenimiento y reparaciones ordinarias | Usufructuario | CC, art. 854 |
Obras o refacciones mayores (las que ocurren a largos intervalos y conciernen a la conservación del bien) | Nudo propietario; el usufructuario le paga el interés legal de lo invertido mientras dure el usufructo | CC, arts. 856 y 857 |
Reconstruir un edificio que se cae por vejez o caso fortuito | Ninguno de los dos está obligado | CC, art. 858 |
Estas reglas aplican salvo que las partes hayan pactado otra cosa en la escritura (art. 850). Si el usufructuario no paga los impuestos y los termina pagando el propietario, o el inmueble se embarga por esa deuda, el usufructuario debe indemnizarlo (art. 855).
¿Cuándo se acaba el usufructo?
Según los artículos 863, 865, 866 y 868 del Código Civil, el usufructo se extingue:
- al llegar el plazo o cumplirse la condición pactada;
- por la muerte del usufructuario, aunque no haya llegado el plazo;
- por consolidación, cuando usufructo y propiedad quedan en la misma persona;
- por prescripción o por renuncia del usufructuario;
- por la destrucción completa del bien;
- por sentencia judicial, si el usufructuario incumple gravemente.
Además, el usufructo no se hereda: el art. 832 dice que es intransmisible por testamento o sin él. La nuda propiedad, en cambio, sí se transfiere en vida y se transmite a los herederos. Si quien muere es el nudo propietario, sus herederos reciben la nuda propiedad y el usufructo sigue hasta que termine.
Cómo se cancela el usufructo en el certificado de tradición
La extinción por muerte opera por ley, pero para que el certificado de tradición muestre la propiedad plena hay que cancelar la anotación. En la práctica se hace por escritura pública de cancelación en una notaría, que luego se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Como ejemplo, la Notaría 60 de Bogotá pide, entre otros documentos:
- copia de la escritura con la que se constituyó el usufructo;
- certificado de tradición y libertad del inmueble;
- registro civil de defunción del usufructuario, o la prueba de que se cumplió el plazo o la condición, o la renuncia;
- documentos de identidad de quienes intervienen.
Los requisitos pueden variar entre notarías, así que confirmalos con la tuya antes de ir. Si vas a comprar un inmueble que tuvo usufructo, el estudio de títulos debe confirmar que quedó cancelado.
Usufructo, venta, embargo e hipoteca
Venta. El nudo propietario puede vender la nuda propiedad (art. 832), pero el comprador la recibe con el usufructo encima. El usufructuario solo puede ceder o arrendar su usufructo, no la casa (art. 852). Para vender la propiedad plena, libre de usufructo, en la práctica tienen que firmar los dos o cancelarse antes el usufructo. La DIAN, en el Concepto 12919 de 2025, considera que transferir la nuda propiedad reservándose el usufructo es una enajenación, porque la propiedad cambia de titular.
Embargo. Los acreedores del usufructuario pueden pedir que se embargue el usufructo y cobrarse con él (art. 862). Pero ese embargo no sobrevive al usufructo: el Tribunal Superior de Bogotá, en auto del 25 de enero de 2021, ordenó levantar un embargo sobre un usufructo vitalicio tras la muerte del usufructuario, porque el derecho se había consolidado con la nuda propiedad de sus hijos.
Hipoteca. El artículo 2443 del Código Civil permite hipotecar bienes raíces que se tengan en propiedad o en usufructo. Que un banco preste o no sobre un inmueble con usufructo depende de su política de crédito; no encontramos una regla pública única de los bancos, así que preguntá directamente a la entidad. Ojo: el nudo propietario no puede imponer nuevas cargas sobre el bien en perjuicio del usufructo (art. 855).
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Información general, no constituye asesoría legal. Para tu caso concreto consultá a un abogado o notario. Normas verificadas en el texto del Código Civil publicado en el normograma de Colpensiones, la DIAN y la Rama Judicial al 25 de octubre de 2026.