Respuesta corta: la Ley 820 de 2003 es la norma que regula en Colombia los contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Dice cómo se hace el contrato (puede ser verbal o escrito), cuánto dura si no se pacta nada (un año), cuándo se prorroga, qué obligaciones tienen el dueño y el inquilino, cuánto puede cobrarse y subirse el arriendo, cómo se termina el contrato y ante quién se reclama. No aplica a locales, oficinas ni fincas: es solo para vivienda en zona urbana.
Acá te la explicamos artículo por artículo, en palabras sencillas, para que sepás qué podés exigir y qué te pueden exigir, seas dueño o inquilino. Texto de la ley verificado en fuentes oficiales al 29 de octubre de 2026.
¿Qué es la Ley 820 de 2003 y a qué arriendos aplica?
La Ley 820 de 2003 “expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana”. Su artículo 2 define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como aquel por el cual “dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado”.
Según el artículo 4, cualquiera que sea lo que diga el contrato, el arriendo de vivienda se clasifica en cuatro tipos:
- Individual: una o varias personas reciben el inmueble para vivir ellas o su familia.
- Mancomunado: dos o más personas reciben el inmueble y se comprometen solidariamente a pagar el canon.
- Compartido: se arrienda una parte no independiente y se comparte el resto con el dueño o con otros inquilinos.
- De pensión: parte no independiente de un inmueble, con servicios adicionales y por menos de un año; cualquiera de las partes puede terminarlo con aviso de 10 días, sin indemnización.
La ley aplica a los contratos firmados después de su entrada en vigencia, el 10 de julio de 2003 (artículos 42 y 43).
Cómo se hace el contrato de arrendamiento de vivienda
¿Tiene que ser por escrito?
No. El artículo 3 dice que el contrato “puede ser verbal o escrito”. Pero en uno u otro caso las partes deben ponerse de acuerdo al menos en estos puntos:
- Nombre e identificación de dueño e inquilino.
- Identificación del inmueble y, si es el caso, de la parte que se arrienda y las zonas compartidas.
- Precio y forma de pago.
- Servicios, cosas o usos conexos y adicionales incluidos.
- Término de duración.
- Quién paga los servicios públicos.
Aunque el verbal es válido, el escrito te protege mucho más, porque deja prueba de lo pactado y, como verás más abajo, sirve para cobrar judicialmente. Además, el artículo 12 exige indicar en el contrato la dirección donde cada parte, codeudor o fiador recibirá notificaciones.
¿Cuánto dura si no se dice nada? ¿Se prorroga solo?
El término es el que acuerden las partes y, “a falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año” (artículo 5). Al vencerse, el contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que ambas partes hayan cumplido y que el inquilino acepte los reajustes que permite la ley (artículo 6).
Obligaciones del arrendador (el dueño)
El artículo 8 enumera lo que debe cumplir quien da en arriendo:
- Entregar el inmueble en la fecha convenida en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, con los servicios y usos pactados.
- Mantener esos servicios, cosas y usos en buen estado durante el contrato.
- Si el contrato es escrito, entregar copia con firmas originales al inquilino y al codeudor dentro de los 10 días siguientes a la firma. Si no lo hace, la autoridad puede multarlo, a petición de parte, con el equivalente a tres meses de arriendo (parágrafo del artículo 8).
- Si la vivienda está en propiedad horizontal, entregar copia de la parte normativa del reglamento.
- Expedir comprobante escrito de cada pago, con fecha, valor y periodo (artículo 11).
- Las demás obligaciones del arrendador que fija el Código Civil.
Además, si el dueño no hace las reparaciones indispensables que no son locativas, el inquilino que las pague puede descontarlas del arriendo, hasta un 30% del canon por periodo, salvo pacto en contrario (artículo 27).
Obligaciones del arrendatario (el inquilino)
Según el artículo 9, el inquilino debe:
- Pagar el canon dentro del plazo y en el lugar pactados.
- Cuidar el inmueble y reparar por su cuenta los daños que no vengan del uso normal o del paso del tiempo, sino del mal uso o de su culpa.
- Pagar a tiempo los servicios y, cuando le corresponda según el contrato, las expensas comunes (la administración).
- Cumplir el reglamento de propiedad horizontal.
- Las demás obligaciones del arrendatario que fija el Código Civil.
¿Y si el dueño se niega a recibir el pago? El artículo 10 permite la consignación extrajudicial: el inquilino consigna el canon a favor del arrendador en una entidad autorizada dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento y le avisa por correo certificado. Así no queda en mora.
El precio del arriendo: tope, moneda y reajuste
¿Cuánto se puede cobrar?
El artículo 18 dice que el canon mensual “no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble”, y que ese valor comercial no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral vigente. Los servicios o usos adicionales que cobre el dueño no pueden superar el 50% del canon (artículo 2).
¿Se puede fijar en dólares?
Sí. El artículo 19 permite fijar el canon “en cualquier moneda o divisa extranjera”, pero se paga en pesos colombianos a la tasa representativa del mercado de la fecha en que se contrajo la obligación, salvo que las partes acuerden otra fecha o tasa de referencia.
¿Cuánto y cuándo puede subir?
Cada 12 meses de contrato bajo un mismo precio, el dueño puede subir el canon hasta el 100% del IPC del año anterior, sin pasarse del tope del artículo 18. Tiene que avisar el monto y la fecha del aumento por correo certificado o por el mecanismo de notificación pactado en el contrato; si no lo hace, el aumento no se le puede exigir al inquilino (artículo 20). Con las cifras de este año lo explicamos en cuánto sube el arriendo en 2026.
¿Puedo subarrendar o ceder el contrato?
Solo con autorización expresa del dueño. El artículo 17 dice que el arrendatario “no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador”. Si lo hace sin permiso, el dueño puede terminar el contrato y pedir el inmueble, o firmar un nuevo contrato con quienes realmente lo ocupan. Esto es clave si pensás en arrendar por plataformas: mirá nuestra guía para analizar una inversión en renta corta.
Cláusulas que la ley prohíbe o limita
Hay pactos frecuentes que la Ley 820 no permite:
- Depósitos en efectivo o cauciones reales para garantizar el contrato: están prohibidos, y tampoco pueden pactarse de forma indirecta, en otro documento o con otro nombre (artículo 16). La propia ley sí contempla codeudores y fiadores.
- Un canon por encima del 1% del valor comercial (artículo 18).
- Reajustes mayores al IPC o antes de cumplir 12 meses bajo el mismo precio (artículo 20).
- Cobros por servicios adicionales superiores al 50% del canon (artículo 2).
- Terminar el contrato sin el preaviso y las condiciones legales: por ejemplo, el dueño solo puede terminarlo durante las prórrogas con aviso escrito de 3 meses y una indemnización de 3 cánones (artículo 22, numeral 7). Las causales y los plazos los detallamos en restitución de inmueble arrendado.
Cómo se termina el contrato
Las partes pueden terminarlo de común acuerdo en cualquier momento (artículo 21). Además:
- El dueño puede pedir la terminación por causales como no pagar el canon, no pagar servicios o administración, subarrendar sin permiso o hacer mejoras no autorizadas. También puede terminarlo al vencimiento con aviso de 3 meses si necesita el inmueble para vivir, demolerlo, repararlo o entregarlo por una venta (con una caución de 6 meses de canon a favor del inquilino), o sin causal cuando el contrato lleva al menos 4 años, pagando 1,5 meses de arriendo (artículo 22).
- El inquilino puede terminarlo en cualquier momento con aviso escrito de 3 meses pagando 3 cánones de indemnización, o al vencimiento del contrato o de una prórroga con aviso de 3 meses sin indemnizar (artículo 24).
- Si no hay preaviso escrito, el contrato se renueva automáticamente por un término igual al inicial (artículos 22 y 24).
¿El contrato sirve para cobrar judicialmente?
Sí. Según el artículo 14, las obligaciones de pagar dinero a cargo de cualquiera de las partes son exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento. Y si el dueño tuvo que pagar servicios públicos o administración que le tocaban al inquilino, puede cobrárselos por vía ejecutiva presentando las facturas pagadas. Para recuperar el inmueble, el camino es otro: el proceso de restitución.
¿Dónde me quejo si la otra parte incumple?
La inspección, control y vigilancia de los arrendamientos de vivienda está a cargo de las alcaldías municipales (en Bogotá, la Alcaldía Mayor) según el artículo 32. En Cali, entonces, el competente es la Alcaldía de Santiago de Cali. Según el artículo 33, la alcaldía conoce, entre otros, de:
- No entregar copia del contrato al inquilino, codeudor o fiador.
- Depósitos ilegales.
- No expedir comprobantes de pago.
- Cobros por encima del tope del valor comercial o reajustes indebidos.
- Los trámites de terminación unilateral con preaviso e indemnización.
Otros incumplimientos, como no pagar el canon o no entregar el inmueble, se resuelven ante un juez. Las inmobiliarias y quienes arriendan más de cinco contratos deben estar matriculados ante la autoridad (artículo 28), así que pedí ese dato antes de firmar con un intermediario.
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Información general, no constituye asesoría legal. Para tu caso concreto consultá a un abogado. Texto de la Ley 820 de 2003 verificado en el normograma de Colpensiones, el Régimen Legal de Bogotá y la publicación del Ministerio de Vivienda al 29 de octubre de 2026.